En qué casos un arrendador debe indemnizar a un inquilino: esto dice la ley

En Colombia, tanto los ciudadanos como los residentes extranjeros suelen optar por el arrendamiento como forma de vivienda. El Código Civil Colombiano es el principal regulador de los contratos de arrendamiento en el país, definiendo los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario.

Aunque existe dicha jurisprudencia para definir los límites y responsabilidades en un contrato de arriendo, estos documentos pueden tener diferentes disposiciones según las condiciones, de mutuo acuerdo, que se establezcan al momento de la firma.

Pese a las claridades y normas que puedan existir, una relación de arriendo implica el entendimiento y concertación entre las partes que celebran el contrato, puesto que pueden surgir situaciones que ameriten, por ejemplo, responsabilizarse de los daños y las reparaciones a las que haya lugar en el inmueble.

De igual manera, puede surgir la necesidad de que el arrendador deba indemnizar al inquilino, por lo que a continuación le contaremos, según la ley colombiana, en qué casos debe ejecutarse.

¿En qué casos se debe indemnizar al inquilino?

El arrendador deberá pagar una indemnización en unos casos específicos, siendo el más grave el terminar el contrato de forma unilateral y sin justa causa, multa que aparece en el numeral 4 del artículo 24 de la ley 820 de 2003.

• La indemnización se paga siempre y cuando el beneficiario cumpla con lo que le corresponde, es decir, entregar o recibir oportunamente la vivienda según el caso.
• La notificación de terminación no debe ser inferior a tres meses y debe hacerse por escrito.
• La indemnización no se paga directamente, sino que se consigna ante una entidad autorizada que se encargue del procedimiento.

¿Cuándo puede el arrendador terminar el contrato de manera unilateral?

El artículo 22 de la ley 820 de 2003 determina las causas por las cuales el arrendador de forma unilateral puede terminar el contrato de arrendamiento cumpliendo el plazo de los tres meses para la notificación. Entre ellas se encuentran:

Por el incumplimiento reiterativo del contrato por parte del arrendatario, mediante acciones como:

• La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.
• La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.
• El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.
• La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.
• La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.
• La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.

Cuando el arrendador de forma unilateral decida terminar el contrato durante la prórroga del mismo sin necesidad de explicar su decisión. Cuando se presenten algunas de las siguientes causas:

• Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año.
• Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación.
• Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa.
• La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución.

Tenga en cuenta que en algunas de las causales de terminación se puede presentar la obligación legal de realizar una indemnización por parte del arrendador, por lo cual deberá estar atento a lo expresado en el contrato de arrendamiento y asesorarse frente a sus circunstancias particulares.